- 17 août 2020
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Pour bénéficier de ce dispositif de faveur plusieurs conditions doivent être remplies.
I. Tour d’horizon de ce dispositif fiscal
A. Quelles sont les entreprises concernées
Sont concernées d’une part, les entreprises individuelles et les sociétés de personnes non passibles de l’IS (article 8 du CGI). Dans le dernier cas, c’est l’associé personne physique qui bénéficie du dispositif.
Peu importe le régime d’imposition de ces entreprises : micro ou réel.
Entreprise individuelle
Société de personnes (impôt sur le revenu)
Société opaque (impôt sur les sociétés)
B. Quelles sont les activités visées ?
Les plus-values éligibles à l’abattement sur les plus-values à long terme sont celles portant sur des actifs immobiliers affectés à l’exploitation d’activités commerciales, industrielles, artisanales, libérales ou agricoles.
Activité commerciale
Activité industrielle
Activité artisanale
Activité libérale
Activité agricole
C. Quelles sont les plus-values concernées
L’abattement pour durée de détention prévu à l’article 151 septies B du CGI est applicable aux plus-values à long terme uniquement. Les plus-values à court terme ne peuvent donc pas bénéficier de ce régime de faveur et demeurent imposables dans des conditions de droits commun.
Les plus-values à long terme correspondent, d’une manière générale :
- aux plus-values provenant de la cession d’éléments non amortissables détenus depuis au moins deux ans ;
- aux plus-values provenant de la cession d’éléments amortissables détenus depuis au moins deux ans, pour la partie qui excède les amortissements fiscalement déduits pour l’assiette de l’impôt sur les bénéfices.
Plus-value professionnelle = Prix de cession – Valeur nette comptable
Plus-value professionnelle COURT TERME = Plus-value professionnelle dans la limite des amortissements déduits ou Intégralité de la plus-value si l’actif cédé est détenu depuis moins de 2 ans
Plus-value professionnelle LONG TERME = Plus-value professionnelle diminuée de la plus-value court terme
D. Quels sont les actifs concernés ?
PASSIF
L’abattement prévu par l’article 151 septies B du CGI concerne toutes les plus-values professionnelles à long terme portant sur des éléments d’actif immobiliers.
Le régime s’applique aux plus-values portant sur des immeubles et des droits ou parts de sociétés à prépondérance immobilière lorsque ces éléments sont affectés à l’exploitation de l’entreprise et figurent à l’actif immobilisé ou, pour les titulaires de bénéfices non commerciaux, sur le registre des immobilisations.
Tous les biens immobiliers, bâtis ou non bâtis qui sont affectés par l’entreprise à sa propre exploitation, sont éligibles au dispositif de l’abattement quelle que soit leur nature : terres, terrains, bureaux, constructions, plantations, aménagements immobiliers ou améliorations foncières, etc., ainsi que les droits réels immobiliers inscrits à l’actif dès lors que ces biens ou droits sont affectés à l’exploitation.
Les droits afférents à un contrat de crédit-bail immobilier sont également concernés.
Le Conseil d’Etat avait jugé que ne constituaient pas des biens immobiliers affectés à l’exploitation du vendeur des biens pour lesquels l’acte de vente indique expressément qu’ils sont destinés à être démolis par l’acquéreur. (CE 5 mai 2016, N° 386773)
En revanche, les terrains à bâtir sont expressément exclus du dispositif.
La cour d’appel de Lyon, dans un arrêt du 23 juin 2020 (n°19/01740), a confirmé que les terrains à bâtir étaient exclus du dispositif.
1. Focus sur les parts de société à prépondérance immobilière
Les droits ou parts de sociétés à prépondérance immobilière sont ceux dont l’actif est principalement constitué :
- De biens immobiliers, bâtis ou non bâtis, qui sont affectés par l’entreprise à sa propre exploitation,
- Ou de droits ou parts de sociétés ou groupements dont l’actif est principalement constitué des mêmes biens, droits ou parts.
Une société est ici considérée comme étant à prépondérance immobilière lorsqu’au moment de la cession, son actif est constitué pour plus de 50 % de sa valeur réelle de biens immobiliers affectés à l’exploitation de l’activité industrielle, commerciale, artisanale, libérale ou agricole, ou de droits ou parts de sociétés dont l’actif est lui-même constitué pour plus de 50 % de sa valeur réelle de tels biens.
2. Focus sur les immeubles de placement
Sont exclus du présent dispositif les immeubles de placement, c’est-à-dire les actifs immobiliers utilisés par les entreprises pour en retirer des loyers ou valoriser le capital.
Tel est le cas, par exemple, des immeubles mis à disposition par un loueur en meublé, à titre non professionnel. Cependant, lorsque l’activité de location en meublé est exercé à titre professionnel au sens de l’article 155 du CGI, les locaux d’habitation meublés mis en location sont réputés affectés à l’exploitation. (BOI-BIC-CHAMP-40-20, n° 435, MàJ du 20 mars 2019)
E. Quelles sont les modalités d’application du dispositif ?
L’abattement est applicable au-delà de la cinquième année de détention. Le point de départ du délai de détention correspond à la date d’inscription du bien à l’actif de l’entreprise ou sur le registre des immobilisations pour les professions non commerciales.
III. Application chiffrée
A. Les données
Monsieur X, entrepreneur individuel a acquis le 1er janvier 2011, un immeuble pour 320 000 €. il l’a inscrit au bilan de son entreprise :
- Valeur du terrain = 40 000 €
- Valeur du bâti = 280 000 €
Le bien a été affecté à l’exploitation commerciale de l’entreprise.
Le bien est cédé le 1er juin 2020 pour 430 000 €.
Le cumul des amortissements pratiqués au jour de la cession est de 80 000 €.
B. La solution
1. Calcul de la plus-professionnelle
- Prix de cession = 430 000 €
- Valeur nette comptable = 320 000 € – 80 000 € = 240 000 €
- Plus-value professionnelle = 430 000 € – 240 000 € = 190 000 €
2. Détermination de la plus-value court terme
- Plus-value professionnelle = 190 000 €
- Montant des amortissements déduits = 80 000 €
- Plus-value court terme = 80 000 €
Cette plus-value à court terme sera intégrée au bénéfice du contribuable est génèrera de l’impôt sur le revenu avec application du barème et des cotisations sociales professionnelles.
3. Détermination de la plus-value long terme
- Plus-value professionnelle = 190 000 €
- Plus-value court terme = 80 000 €
- Plus-value long terme = 110 000 €
4. Détermination de l’abattement applicable dans le cadre de l’article 151 septies B du CGI
- Durée de détention = 9 ans
- Durée de détention au delà des 5 premières années = 4 ans
- Abattement annuel = 10 %
- Abattement total = 4 années x 10% = 40 %
- Plus-value long terme = 110 000 €
- Abattement = 110 000 € x 40 % = 44 000 €
La plus-value à long terme sera donc de 66 000 € et subira une imposition :
- au titre de l’impôt sur le revenu au taux forfaitaire de 12,8 % ;
- au titre des prélèvements sociaux au de taux des 17,2 % (sans le bénéfice de la CSG déductible en raison de la taxation forfaitaire à l’impôt sur le revenu).