- 19 novembre 2019
Ce qu’il faut retenir
La loi relative à l’énergie et au climat a définitivement été adoptée par les parlementaires et a été promulguée au Journal officiel du 9 novembre 2019, suite à la décision du Conseil Constitutionnel.
Elle a pour objectif l’actualisation de la politique énergétique de la France afin d’atteindre :
- Une neutralité carbone à l’horizon 2050 ;
- Une baisse de 40 % de la consommation en énergies fossiles en 2030 ;
- Et une réduction de 50 % de la part du nucléaire.
La loi adopte plusieurs mesures pour lutter contre les logements énergivores ou autrement dit les “passoires thermiques”. Ces dispositions impactent directement les propriétaires d’immeubles et notamment les biens faisant l’objet de location (nue ou meublée).
Les principales mesures de cette loi, en matière de logement, sont les suivantes :
- Révision de la définition du logement décent en cas de location;
- Mise en place d’un plafond de consommation énergétique de 330 kWh/m²/an par logement (loué ou non), emportant une obligation de travaux;
- Redéfinition du diagnostic de performance énergétique;
- Révision des loyers conditionnée au respect d’un seuil de consommation énergétique;
- Mention obligatoire dans les actes de publicité (location ou vente) de la consommation énergétique du logement lorsqu’elle est supérieure à 330 kWh/m²/an;
- Mention obligatoire dans les actes de vente et les contrats de location de la consommation énergétique du logement lorsqu’elle est supérieure à 330 kWh/m²/an.
Conséquences pratiques
La majeure partie des mesures prises au sein de la loi ne sont pas d’application immédiate, elles entreront en vigueur à des dates différentes :
| Mesures prises au sein de la loi énergie climat | Date d’entrée en vigueur |
|---|---|
| Redéfinition du logement décent | A une date fixée par décret, et au plus tard le 1er janvier 2023 |
| Obligation de ne pas dépasser le seuil de 330 kWh/m²/an pour les bâtiments d’habitation |
|
| Mention obligatoire dans les publicités (location ou vente) de l’obligation de ne pas dépasser le seuil de 330 kWh/m²/an pour les logements énergivores | A compter du 1er janvier 2022 |
| Mention de l’obligation de ne pas dépasser le seuil de 330 kWh/m²/an pour les logements énergivores dans les baux d’habitation et dans les actes de ventes | A compter du 1er janvier 2022 |
| Mention du non-respect de l’obligation de ne pas ne pas dépasser le seuil de 330 kWh/m²/an pour les logements énergivores dans les baux d’habitation et dans les actes de ventes | A compter du 1er janvier 2028 |
| Réalisation d’un audit énergétique | A compter du 1er janvier 2022 |
| Mention du montant des dépenses théoriques relatives au bien dans les annonces de vente et de location, dans les baux d’habitation et au sein du DPE | A compter du 1er janvier 2022 |
| Interdiction d’augmentation des loyers pour les logements situés en zone tendue lorsque les logements ont une consommation énergétique primaire supérieure ou égale à 331 kWh/m²/ans | A compter du 1er janvier 2021 |
Pour aller plus loin
Redéfinition du logement décent (article 17 de la loi)
La loi modifie l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs. Dorénavant, elle indique explicitement que le logement ne doit pas dépasser un seuil maximal de consommation d’énergie finale par mètre carré et par an.
Cette disposition entre en vigueur à une date fixée par décret, et au plus tard le 1er janvier 2023. Pour les contrats de location en cours à la date d’entrée en vigueur de cette disposition, ils demeurent soumis aux dispositions qui leur étaient applicables.
Ainsi, l’article 6 de la loi dans son premier alinéa est réécrit comme suit : « Le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale, défini par un seuil maximal de consommation d’énergie finale par mètre carré et par an, et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation »
Ce critère de performance énergétique sera fixé par décret.
Cet ajout emporte pour les bailleurs de “logements énergivores “ la réalisation de travaux afin de rendre le logement décent à la location, au risque de ne plus pouvoir être mis en location sur le marché.
Si le bien est tout de même loué sans tenir compte du seuil de consommation d’énergie, le locataire pourra exiger du bailleur la réalisation de travaux afin que le logement réponde aux caractéristiques de décence précitées (article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989).
Toutefois, la loi prévoit que le juge ne pourra pas ordonner de mesures visant à permettre le respect de ce seuil pour les biens en copropriété s’il est démontré que le copropriétaire bailleur a effectué les diligences nécessaires pour obtenir l’accord de l’assemblée des copropriétaires ou que les caractéristiques du bâtiment ne permettent pas d’atteindre ce seuil.
Mise en place d’un plafond de consommation énergétique des logements (article 22 de la loi)
La loi du 8 novembre 2019 met en place une obligation de respect d’un seuil de performance énergétique.
A compter du 1er janvier 2028, les logements à usage d’habitation ne pourront avoir une consommation en énergie primaire supérieure à 330kWh/m2/an.
Elle impose donc aux propriétaires l’obligation de réaliser des travaux en cas de consommation en énergie supérieure à ce seuil.
Toutefois, l’obligation comporte quelques exception, ainsi ne sont pas concernés :
- Les bâtiments qui en raison de contraintes techniques ou architecturales ne permettent pas d’atteindre ce seuil ;
- Les bâtiments pour lesquels le coût des travaux permettant d’atteindre de respecter ce seuil est disproportionné par rapport à la valeur vénale du bien
Pour certains logements en copropriété, cette obligation s’appliquera à compter du 1er janvier 2033 :
- Copropriété faisant l’objet d’un plan de sauvegarde ;
- Copropriété faisant l’objet d’une opération programmée au sens de l’article L. 303-1 du CCH ;
- Copropriété située dans un périmètre de requalification de copropriété dégradée ;
- Copropriété déclarée en état de carence ;
- Copropriété pour laquelle il a été nommé un administrateur provisoire (CCH art. L. 615-6).
CCH art. L. 111-10-4-1 nouveau
Attention :
Pour les locaux à usage d’habitation qui ne respectent cette obligation de seuil, il sera obligatoire de mentionner, à compter du 1er janvier 2022, dans les publicités relatives à la vente ou à la location, dans les les baux, et dans les actes de vente de ces biens, l’obligation en question.
A compter du 1er janvier 2028, toujours pour les logements qui ne respectent pas ce seuil, les actes de vente ou les baux devront faire état du non-respect de l’obligation mentionnée au I de l’article L. 111-10-4-1 du CCH.
Révision des loyers (article 19 de la loi)
La loi intègre désormais au sein de l’article 18 de la loi du 6 juillet 1989 une interdiction d’augmentation des loyers pour les logements situés en zone tendue lorsque les logements ont une consommation énergétique primaire supérieure ou égale à 331 kilowattheures par mètre carré et par an, notamment lorsque l’augmentation du loyer est justifiée par des travaux réalisés par les bailleurs ou lorsque les loyers sont manifestement sous-évalués.
Le décret du 26 juillet 2019 a déjà prévu la prise en compte de la consommation énergétique dans le cadre de l’encadrement de l’augmentation des loyers, la loi du 8 novembre 2019 l’intègre dans la loi du 6 juillet 1989 afin de pérenniser cette obligation.
Le décret prévoit, à compter du 1er janvier 2020, en cas de travaux ou de loyer manifestement sous-évalué, qu’une augmentation de loyer ne peut être appliquée que si la consommation en énergie primaire du logement est inférieure à 331 kWh par mètre carré et par an, le cas échéant, à l’issue des travaux.Décret 26 juil. 2019, n°2019-802
Rappel :
Par principe le montant du loyer est fixé librement par le bailleur, sauf en cas d’application du dispositif :
- d’encadrement de l’augmentation des loyers,
- ou de plafonnement des loyers.
Diagnostic de performance énergétique (articles 20 et 24 de la loi)
A compter du 1er janvier 2022, le diagnostic de performance énergétique (DPE), devra mentionner le montant des dépenses théoriques de l’ensemble des usages énumérés dans le diagnostic.
CCH art. L. 134-1
Rappel :
La lecture du DPE est facilitée par deux étiquettes à 7 classes de A à G (A correspondant à la meilleure performance, G à la plus mauvaise) :
- l’étiquette énergie pour connaître la consommation d’énergie primaire ;
- l’étiquette climat pour connaître la quantité de gaz à effet de serre émise
Ces DPE seront transmis à l’agence nationale de l’habitat (Anah) et à l’agence de l’environnement et de la maîtrise de l’énergie.
Article 24 de la loi
CCH art. L. 134-4-2
Réalisation d’un audit énergétique
A compter du 1er janvier 2022, en cas de mise en location ou de vente de biens qui ne respectent pas le seuil d’une consommation en énergie primaire inférieure à 331 kWh/m²/an, il sera joint au diagnostic de performance énergétique un audit énergétique du bien.
Cet audit comprendra des propositions de travaux pour atteindre un très haut niveau de performance énergétique et arriver à une consommation inférieure à 331kWh/m²/an. Il mentionnera, à titre indicatif, l’impact des travaux, le coût associé et l’existence d’aides publiques pour améliorer la performance en énergie du logement.
Un arrêté déterminera le contenu de l’audit énergie.
CCH art. L. 134-3 et L. 134-3-1
Mention du montant des dépenses théoriques relatives aux biens immobiliers (article 22 de la loi)
Au sein d’annonces de vente ou de location
La loi modifie l’article L. 134-4-3 du CCH en ajoutant une mention supplémentaire obligatoire au sein des annonces de vente ou de location de biens.
A compter du 1er janvier 2022, ces annonces devront comporter, à titre d’information :
- Le classement du bien au regard de sa performance énergétique ;
- Une indication sur le montant des dépenses théoriques des usages mentionnés dans le diagnostic de performance énergétique (pour les biens à usage d’habitation).
En cas de non-respect de cette obligation, une personne physique peut encourir une amende administration ne pouvant excéder 3 000 € et 15 000 € pour une personne morale.
CCH art. L. 134-4-3
Les annonces de vente de lots doivent également indiquer le montant des dépenses théoriques des usages mentionnés dans le diagnostic de performance énergétique (pour les lots à usage d’habitation).
CCH art. L. 721-1
Au sein du contrat de location
L’article 3 de la loi du 6 juillet 1986 est modifiée à compter du 1er janvier 2022.
Le bail devra mentionner : « à titre d’information, une indication sur le montant des dépenses théoriques de l’ensemble des usages énumérés dans le diagnostic de performance énergétique et définis par voie réglementaire ».
Au sein des actes de vente
A compter du 1er janvier 2022, les actes de vente devront préciser, pour les logements dont la consommation en énergie primaire est supérieure à 331 kWh/m²/an, l’obligation de réaliser des travaux afin de ne pas dépasser ce seuil. Puis, à compter du 1er janvier 2028, pour les biens dont la consommation en énergie primaire est supérieure à 331k Wh/m²/an, il sera mentionné le non respect de cette obligation.
Ces mentions inciteront le propriétaire à effectuer l’ensemble des travaux nécessaires afin de respecter le seuil de consommation en énergie mais surtout informeront le futur acquéreur sur les performances du bien et sur les travaux qu’il devra effectuer le cas échéant.